MİRAS KALAN TAŞINMAZLARIN SATIŞLARINDA MİRASÇIYA ÖNCELİK HAKKI 12.YARGI PAKETİ DÜZENLEMELERİ

12. Yargı Paketi adıyla bilinen kanuni düzenlemeler kapsamında, birçok hukuki alanla birlikte mirasçılar arasındaki satış işlemlerinde de esaslı değişiklikler yapıldı. Yargı paketinin yürürlüğe girmesiyle birlikte artık taşınmaz üzerinde pay sahibi olan mirasçılar malın tespit edilen değeri üzerinden öncelikli olarak alım hakkına sahip olacak ve BİRİNCİ ARTIRMA SADECE MİRASÇILAR ARASINDA GERÇEKLEŞTİRİLECEKTİR. Birinci artırmada taşınmaza alıcı çıkmaması yada satışın gerçekleşmemesi halinde  açık artırmaya geçilecek. Bu durum da toplumumuzda uzun süredir tartışılan miras ihalelerindeki suiistimallerin önüne geçmiş oldu.

ESKİ SİSTEM NASILDI?   Eski sistemde miras kalan taşınmazın birinci ve ikinci açık artırması arasında, artırmaya katılabilecek kişiler yönünden özel bir ayrım bulunmuyordu. Mirasçılarla birlikte dışarıdan kişiler de ilk artırmaya katılabiliyordu. Sadece mirasçılar için ayrılmış özel bir ilk aşama yoktu.

YENİ SİSTEM NASIL OLACAK?    Tamamen miras malı olan yani mirasçılara ait mallara ilişkin ilk ihalesi mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Tabi bunun için mahkemece satış kararının verilmesi ve kesinleşmesi gerekiyor. Birinci açık artırma sadece mirasçıların arasında yapılacak ve başkaca kişiler artırmaya katılamayacak. Birinci artırmada taşınmaz satılamaz ise ikinci artırma (açık artırma) başka kişilerin de katılımına açık olarak gerçekleştirilecek. Mirasçılar arasındaki artırma taşınmazın tespit edilen tam değeri üzerinden yapılacak. Yani mirasçıların herhangi bir hak kaybı ya da “ucuza gidiyor” algısı ortadan kalkmış olacak.

BASİT BİR ÖRNEKLE AÇIKLAMAK GEREKİRSE Miras kalan bir taşınmaza 2 milyon lira değer biçildiğini ve taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek veya öncelikli borç bulunmadığını düşünelim.

Eski sistemde: Birinci artırmaya mirasçılarla birlikte herkes katılabiliyordu ve geçerli teklifin 1 milyon lira ve satış masraflarını geçmesi yeterliydi. Aynı esas ikinci artırımda da uygulanıyordu.

Yeni sistemde: Birinci artırmaya yalnızca taşınmaz üzerinde pay sahibi olan mirasçılar katılabilecek ve geçerli teklifin 2 milyon lira ile satış masraflarının toplamını geçmesi gerekecek. Mirasçılardan biri bu tutarı teklif etmezse veya satış gerçekleşmezse ikinci artırmaya (açık artırma) geçilecek. İkinci artırmaya herkes katılabilecek ancak geçerli teklifin alt sınırı yeniden 1 milyon lira ve satış masraflarının toplamı üzerinden başlayacak.

TEMİNAT KONUSUNDA YAPILAN DEĞİŞİKLİK

12.yargı paketi ile kabul edilen değişikliklerden önce açık artırmalara katılmak isteyen mirasçıların satış işlemleri öncesinde teminat yatırma zorunluluğu bulunmamakta iken yeni değişiklik ile artık artırmaya katılacak olan mirasçıların da teminat yatırması zorunlu hale gelmiştir.

Netice olarak 12.Yargı Paketinin yürürlüğe girmesi ile birlikte artık miras kalan mallara ilişkin ilk artırıma dışarıdan başka bir kişinin katılmasının önüne geçilecek ve bu şekilde taşınmazın mirasçılarda kalmasına imkan sağlanacaktır. Çok uzun zamandır kamuoyunda beklenen düzenlemenin vatandaşlarımıza hayırlı olmasını diliyorum.